La SCI présente des avantages fiscaux notables, en particulier dans les opérations de transmission à titre gratuit (donation ou succession).

La déduction du passif social

Lorsqu’un immeuble est détenu en direct par une personne physique, les droits de donation ou de succession sont calculés sur la valeur vénale brute du bien, sans prise en compte des dettes contractées pour son acquisition.

En revanche, lorsque l’immeuble est détenu par une SCI, les droits sont calculés sur la valeur des parts sociales, déterminée en tenant compte du passif de la société.

✅ Exemple :
Un immeuble d’une valeur de 1 000 000 € est détenu par une SCI ayant un emprunt de 400 000 €.
La valeur taxable des parts sociales est alors de 600 000 €, réduisant mécaniquement l’assiette de la donation ou de la succession.

Ce mécanisme optimise également l’utilisation de l’abattement de 100 000 € applicable en ligne directe, puisque cet abattement s’impute plus efficacement sur une assiette réduite.

L’application d’une décote sur la valeur des parts

Les parts sociales de SCI bénéficient souvent d’une décote pour tenir compte :

• de leur caractère non coté et peu liquide ;
• de la pluralité d’associés ;
• des limitations statutaires à leur cession.

Cette décote, admise par l’administration fiscale et la jurisprudence, varie généralement entre 10 % et 20 %, voire plus selon les situations.

✅ Effet combiné :
La déduction du passif + la décote sur la valeur des parts = une réduction significative de l’assiette taxable, donc des droits de mutation à titre gratuit.

Ce double avantage rend la SCI particulièrement intéressante dans les stratégies de transmission patrimoniale, tout en permettant un maintien du contrôle de la gestion grâce à l’organisation statutaire.

Principe:

La SCI n’est pas imposée directement. Elle réalise un résultat fiscal, qui est ensuite ventilé entre les associés selon leur quote-part dans le capital social.

Chaque associé intègre cette quote-part à sa propre déclaration de revenus, dans la catégorie des revenus fonciers (s’il est une personne physique).

Le mécanisme en trois étapes

1. Détermination du résultat fiscal
   Le résultat est établi par la différence entre les recettes (loyers, indemnités…) et les charges déductibles (intérêts d’emprunt, assurances, taxes, travaux, etc.).
2. Répartition du résultat
   Chaque associé reçoit une part du résultat, proportionnelle à sa participation dans la société (sauf stipulation contraire dans les statuts).
3. Imposition chez les associés
   La quote-part est ajoutée aux autres revenus fonciers de l’associé, et imposée selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Des prélèvements sociaux (17,2 %) s’ajoutent à ce montant.

Spécificités:

• Le résultat est imposé même s’il n’est pas distribué : la quote-part est fiscalisée indépendamment de toute distribution effective.
• En cas de déficit, il peut être déduit des autres revenus fonciers de l’associé, dans la limite de 10 700 € par an, avec possibilité de report pendant 10 ans.

Principe:

La SCI est assimilée à une société commerciale sur le plan fiscal. Elle devient contribuable à part entière et déclare ses résultats aux impôts comme une entreprise.

Elle paie directement l’impôt sur ses bénéfices, sans ventilation automatique entre les associés.

Mécanisme:

• La SCI calcule son bénéfice imposable selon les règles de l’impôt sur les sociétés (notamment amortissement des immeubles, déduction élargie des charges, etc.).
• L’impôt est payé directement par la société :
  • 15 % sur la tranche de bénéfice jusqu’à 38 120 € (sous conditions),
  • 25 % au-delà.

Imposition des distributions:

Lorsque la société verse un dividende à ses associés, ceux-ci sont imposés personnellement sur cette distribution (régime des capitaux mobiliers), avec prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux), sauf option pour le barème progressif.

Sociétés exclues de l’option à l’IS:

Certaines SCI ne peuvent pas opter pour l’IS :

• Groupements forestiers,
• SCI de construction-vente,
• Sociétés civiles de moyens (SCM),
• Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI),
• Copropriétés.

Ces structures sont fiscalement encadrées et restent soumises à l’IR.

Imposition d’office à l’IS en cas d’activité commerciale

La SCI peut être automatiquement soumise à l’IS si elle réalise des activités commerciales, au sens fiscal.

Activités concernées:

• Location meublée (même ponctuelle ou saisonnière),
• Construction-vente d’immeubles,
• Services hôteliers ou para-hôteliers.

Même en l’absence d’option formelle, la réalisation habituelle d’une telle activité entraîne l’assujettissement automatique à l’IS de la SCI.

Une tolérance de 10 % de recettes commerciales (hors taxes) est admise par l'administration fiscale. Au-delà, l’activité est requalifiée, et la société est considérée comme exerçant une activité commerciale.

En cas de requalification, la SCI est considérée comme une société commerciale de fait. Cela emporte des conséquences fiscales lourdes :

1. Soumission immédiate à l’IS ;
2. Assujettissement aux impôts commerciaux (TVA, CET, etc.) ;
3. Taxation immédiate des plus-values latentes : le transfert fictif d’un patrimoine civil à un patrimoine commercial est assimilé à une cession, avec imposition immédiate des plus-values.

Conclusion

Le régime fiscal applicable à une SCI constitue un enjeu stratégique dès sa constitution. Le choix entre IR et IS doit être guidé par les objectifs des associés : revenus récurrents, répartition du résultat, transmission, valorisation du patrimoine, etc. Une attention particulière doit être portée aux activités exercées afin d’éviter une requalification imprévue et pénalisante. Une analyse préalable de la situation fiscale des associés est indispensable pour effectuer un choix éclairé.

L’imposition des plus-values réalisées par une société civile immobilière (SCI) lors de la cession d’un immeuble constitue un point central dans la stratégie fiscale de ses associés. Le régime applicable dépend du régime fiscal de la SCI : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS).

En effet, la fiscalité des plus-values suit la même logique que celle des résultats : elle dépend du régime fiscal choisi ou subi par la SCI.

• SCI à l’IR : application du régime des plus-values immobilières des particuliers.
• SCI à l’IS : application du régime des plus-values professionnelles.

Calcul de la plus-value:

La plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (majoré des frais d’acquisition, travaux, etc.).

C’est l’associé, et non la société, qui est imposé, à hauteur de sa quote-part, même si la cession est réalisée par la SCI.

Principe de transparence et neutralité fiscale:

L’objectif du régime est de ne pas pénaliser la détention indirecte par rapport à la détention directe d’un immeuble.

Ainsi, les mêmes règles s’appliquent à une personne détenant un immeuble en direct et à une personne détenant des parts de SCI imposée à l’IR.

Exonérations applicables:

Les principales exonérations sont maintenues :

• Exonération totale de la plus-value en cas de vente de la résidence principale, même si celle-ci est détenue via une SCI transparente.
• Abattements pour durée de détention :
  • Exonération d’IR après 22 ans de détention ;
  • Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.

Ces abattements s’appliquent aux parts sociales de SCI dans les mêmes conditions que pour les immeubles détenus en direct.

Taux d’imposition

Lorsque la plus-value est imposable (c’est-à-dire avant expiration des durées de détention ouvrant droit à exonération), le régime suivant s’applique :

• 19 % au titre de l’IR ;
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux ;
• Majoration éventuelle de 2 à 6 % pour les plus-values supérieures à 50 000 €.

Traitement comptable de la plus-value:

La plus-value réalisée par une SCI soumise à l’IS est intégrée dans les résultats de la société. Elle est comptabilisée comme un produit, au même titre qu’un loyer.

Elle est donc soumise à l’impôt sur les sociétés, au taux en vigueur (15 % ou 25 %).

Absence d’abattements ou d’exonérations:

Contrairement au régime des particuliers :

• Aucun abattement pour durée de détention ne s’applique ;
• Aucune exonération au titre de la résidence principale n’est prévue.

La plus-value est entièrement taxée, quel que soit le temps de détention ou l’usage de l’immeuble.

== Conséquence : taxation potentiellement plus lourde

La charge fiscale peut être significative, surtout lorsque le bien a été détenu longtemps. À titre de comparaison :

• Une SCI à l’IR peut bénéficier d’une exonération complète après 22 ou 30 ans ;
• Une SCI à l’IS restera toujours imposée sur la totalité de la plus-value, même après 40 ans de détention.

Rappel des taux d’imposition à l’IS:

Depuis le 1er janvier 2022 :

• 15 % sur la tranche de bénéfice jusqu’à 38 120 €, sous conditions (notamment chiffre d’affaires inférieur à 10 M€) ;
• 25 % au-delà.

La plus-value s’ajoutera aux autres résultats fiscaux pour déterminer le bénéfice imposable.

Conclusion

Le régime de taxation des plus-values est un facteur déterminant dans le choix entre IR et IS pour une SCI. Le régime de l’IR permet de bénéficier d’exonérations progressives et d’une fiscalité allégée après une certaine durée de détention. À l’inverse, le régime de l’IS impose la plus-value dans son intégralité, quelle que soit la durée de détention ou la nature de l’immeuble. Ce critère doit être pris en compte lors de la constitution de la société ou en cas de projet de cession à long terme.

Comparaison synthétique des régimes fiscaux applicables à la SCI : IR ou IS ?

Après avoir détaillé séparément le fonctionnement de l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) et à l’impôt sur les sociétés (IS), il est utile de proposer une vue d’ensemble comparée, permettant de synthétiser les différences fondamentales entre ces deux régimes. 

I. La déduction des frais d’acquisition et des droits d’enregistrement

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier par une SCI, plusieurs frais sont engagés :

• Droits d’enregistrement,
• Émoluments notariés,
• Frais d’agence.

1. SCI à l’IR

Ces frais ne sont pas déductibles fiscalement du résultat imposable. Ils viennent éventuellement majorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value future, mais n’ont aucun effet sur le revenu foncier courant.

2. SCI à l’IS

Ces frais sont déductibles en charges, ce qui permet de réduire immédiatement l’assiette du bénéfice imposable. Cette possibilité peut représenter un avantage non négligeable lors d’investissements immobiliers importants.

II. L’imputation des déficits

Les règles diffèrent selon le régime fiscal retenu.

1. SCI à l’IR

Le déficit foncier généré par la SCI peut être imputé sur les revenus fonciers des associés dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal. Le surplus est reportable pendant 10 ans, mais uniquement sur des revenus fonciers.

Ce régime est donc très contraint et n’est intéressant que pour des foyers déjà fortement imposés sur des revenus fonciers.

2. SCI à l’IS

Le déficit est porté par la société et peut être :

• reporté en avant sans limitation de montant sur les bénéfices futurs,
• ou dans certains cas en arrière (carry back).

Le régime est nettement plus souple sur ce point.

III. La déductibilité de la rémunération du gérant

1. SCI à l’IR

La rémunération du gérant n’est pas déductible. Elle est intégrée dans le résultat fiscal de la société et donc imposée entre les mains des associés, même si elle est effectivement versée.

2. SCI à l’IS

La rémunération du gérant est déductible en charges comme dans toute société soumise à l’IS. Cela permet une optimisation fiscale : la société réduit son bénéfice imposable, tandis que le gérant est imposé personnellement sur sa rémunération.

IV. La fiscalité des plus-values

1. SCI à l’IR (régime des particuliers)

• Bénéficie des abattements pour durée de détention : exonération d’IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans ;
• Bénéficie de l’exonération au titre de la résidence principale ;
• Imposition au taux forfaitaire de 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux.

Ce régime est attractif pour les projets patrimoniaux de long terme.

2. SCI à l’IS (régime des professionnels)

• Pas d’abattement pour durée de détention ;
• Pas d’exonération résidence principale ;
• La plus-value est intégrée dans le bénéfice imposable soumis à l’IS (15 % ou 25 % selon le montant).

Ce régime est plus lourd à long terme, mais peut se justifier dans une optique de rentabilité à court/moyen terme.