En principe, la durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans (C. com., art. L.145-4, al. 1^er). Par ailleurs, les règles et dispositions issues de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi Pinel » étant d’ordre public, toute clause contraire sera réputée non écrite.

Le bail commercial s’inscrit donc par principe dans la durée. Ceci dans le but premier de favoriser et sécuriser le sort du locataire en lui permettant de développer son fonds de commerce. Cette stabilité n’en est pas moins intéressante pour le propriétaire, car elle lui assure des revenus fonciers stables dans la durée.

Néanmoins, il existe des limites à ce principe puisqu’une résiliation anticipée du bail peut survenir à l’initiative du bailleur, du preneur ou des deux parties.

La loi Pinel du 18 juin 2014, en instaurant de nouvelles règles notamment relatives à la durée du bail, est restée principalement favorable aux locataires en renforçant leurs droits. En effet, le preneur dispose d’une double faculté de résiliation anticipée.

D’une part, le preneur dispose d’une faculté de résiliation triennale. En vertu de l’article L. 145-4 al. 2 du Code de commerce, le locataire peut donner congé tous les 3 ans en donnant son préavis 6 mois à l’avance sans avoir à justifier sa décision (Cass. 3e civ., 16 nov. 1984, no 92-18.280).

D’autre part, il dispose d’une faculté de résiliation à tout moment lorsqu’il demande à bénéficier de ses droits à la retraite ou de ses droits à pension d’invalidité. Il doit alors donner son congé six mois à l’avance. La loi Pinel a étendu cette faculté aux ayants droit du preneur décédé (C. com., art. L. 145-4, al. 4).

A l’inverse, le bailleur dispose de beaucoup moins de marge de manœuvre. Une fois engagé pour un bail de 9 ans, cette durée s’impose à lui (C. com., L.145-15).

Seules deux hypothèses exceptionnelles lui permettent de résilier le bail de manière anticipée et d’exercer son congé triennal :

De façon exceptionnelle, le bailleur peut donner congé à l’expiration d’une période de trois ans pour construire, surélever l’immeuble, pour effectuer des travaux dans le cadre d’une restauration immobilière ou en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain (C. com., art. L. 145-4, al. 3).

Surtout, il est loisible au bailleur d’invoquer une clause résolutoire stipulée dans le bail afin de sanctionner l’inexécution des obligations du preneur (principalement, le non-paiement du loyer). Ces clauses sont systématiquement présentes dans les baux commerciaux et tendent généralement à sanctionner les loyers impayés de la part du preneur.

Par ailleurs, si la résiliation unilatérale du contrat de bail commercial est très encadrée, la résiliation reposant sur un commun accord demeure libre (C. civ., art. 1103).

En vertu de l’article L. 145-5, al. 1^er du code de commerce, les parties peuvent lors de l’entrée du preneur dans les lieux, déroger à l’application du régime des baux commerciaux à condition que la durée ne soit pas supérieure à trois ans (Cass. 3e civ., 12 avr. 1995, no 92-22.046).

A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds, dans les mêmes locaux (Cass. 3e civ., 31 mai 2012, no 11-15.580).

Il est conclu pour une durée supérieure à 18 ans et jusqu’à 99 ans. Outre la volonté des parties, les critères de qualification d’un tel bail sont la durée du bail, le faible loyer, la charge d’entretien de l’immeuble et le droit de consentir des droits réels sur le bien loué. Ce bail n’est pas soumis au régime des baux commerciaux, sauf pour la révision des loyers (quand il est commercial) (C. com., art. L. 145-357).

Attention : si la durée du bail est fixée au-delà de douze ans, les parties devront faire appel à un notaire et le bail devra faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière.

L’article L. 145-5, alinéa 4, du Code de commerce exclut du régime des baux commerciaux les locations de quelques mois, à condition que le bailleur retrouve la jouissance des lieux entre chaque saison (Cass. 3e civ., 15 sept. 2015, no 14-15.863).

Plus précisément, l’alinéa 4 se présente comme une exception aux deux alinéas précédents. Cela signifie qu’une location à caractère saisonnier peut être renouvelée chaque année pendant plus de trois ans et échapper néanmoins au statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 14 nov. 1973, D. 1974. 139).

D’origine jurisprudentielle, cette exception a été entérinée par la loi Pinel à l’article L. 145-5-1 du Code de commerce. La convention d’occupation précaire se distingue du bail commercial, car elle est affectée d’une précarité objective en raison de la vente prochaine, de la démolition imminente du local, d’une menace d’expropriation, etc.

Les nombreuses dispositions légales applicables aux baux commerciaux ou professionnels rendent complexes leur élaboration et mise en place. Que vous soyez locataire ou bailleur, il est impératif de vous faire accompagner par un professionnel du droit afin de sécuriser votre position lors de la rédaction de vos contrats.